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投資戦略

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「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資

プライム・プロパティ

本投資法人は、入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としています。

≪戦略的立地と高品質の考え方≫

戦略的立地 高品質
居住用不動産 入居者の「持続可能な生活拠点」に適した立地 快適性や安全性等、住居としての高い基本性能を備え、社会的な要望としての環境配慮の取組み等、街並みに相応しい建物等を総合的に判断
商業用不動産等 テナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地 テナント企業が求める機能性に加え、社会的な要望としての環境配慮やBCP拠点として相応しいスペックを備え、街並みに相応しい建物等を総合的に判断

本投資法人は以下の6つの要素を重点的に分析したうえで総合判断を行い、プライム・プロパティに該当するかを選別します。

≪プライム・プロパティの6要素≫

ポートフォリオ構築方針

用途別投資比率

本投資法人は、「生活拠点」としての住居及び「事業活動拠点」としてのオフィスビルをポートフォリオの中核資産に位置付け、成長が見込まれるホテルへの投資にも取り組みながら、高い安定性とクオリティを兼備するポートフォリオを構築することを目指します。
なお、用途別の投資比率及び中長期的な投資比率目標は、それぞれ以下を目途とします。

アセット
カテゴリー
用途 具体的なアセットタイプの例 投資比率
(取得価格ベース)
中長期的な
投資比率目標(注)
居住用不動産
中核資産
住居
住居
学生寮、社宅
30%~55 45%程度
オフィスビル オフィスビル
データセンター
30%~55 45%程度
商業用不動産等 ホテル ホテル
サービスアパートメント
0%~30 10%程度
商業施設等 商業施設
シニアアセット(サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホーム、デイケアセンター)
0%~10 0%~10%程度
(注) 「中長期的な投資比率目標」は、中長期的に目標とするポートフォリオにおける投資比率の目安を記載しています。当該各比率を達成することについて保証又は約束するものではなく、実際の投資比率は当該各比率と大幅に異なる可能性があります。

エリア別投資比率

本投資法人は、アセットカテゴリーごとの特性に鑑みて重点投資エリアを下表のとおり設定しており、居住用不動産については重点投資エリアである東京圏の中でも、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える東京23区を中心に、また商業用不動産等については重点投資エリアである三大都市圏の中でも、テナント企業の事業活動の拠点として需要の厚みを背景として安定的な運用が期待できると考える三大都市(東京23区・大阪市・名古屋市)を中心に、それぞれ投資していきます。 なお、海外不動産についても投資可能としていますが、当面の間は慎重姿勢とします。

≪居住用不動産の投資エリア別投資比率≫

区分 具体的なエリア 投資比率
(取得価格ベース)
東京圏
≪重点投資エリア≫
①東京都
②神奈川県
③千葉県
④埼玉県
70%以上
全国主要都市 ①政令指定都市等(注1)
②上記①の通勤圏(注2)
30%未満
(注1) 「政令指定都市等」とは、東京圏以外の都市で、政令指定都市、中核市、施行時特例市及び県庁所在地のいずれかに該当するものをいいます。
(注2) 「通勤圏」とは、対象の都市の中心部から概ね30分程度の所要時間にて通勤可能な周辺部をいいます。

≪商業用不動産等の投資エリア別投資比率≫

区分 具体的なエリア 投資比率
(取得価格ベース)
三大都市圏
≪重点投資エリア≫
①東京圏
②大阪圏
③名古屋圏
80%以上
その他 三大都市圏以外の全国地域 20%未満

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